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En diciembre de 2020, Airbnb tenía más de 150 millones de usuarios y más de cinco millones de anuncios en el mundo. Eso es un montón de invitados potenciales, y un montón de competencia. Entonces, ¿cómo haces para que tu alquiler vacacional sea de los primeros anuncios que ve un viajero?
Hace poco hablamos con Thibault Masson sobre exactamente esto. Thibault tiene cinco años de experiencia en Booking.com y también lleva sus propios negocios de alquiler vacacional, así que nos trajo un montón de ideas.
Pasa a ver la grabación de nuestra conversación, o quédate a leer los puntos clave abajo. Hemos reunido los mejores consejos de Thibault para subir tu anuncio a lo más alto de los rankings de las plataformas.
¿Por qué es clave entender cómo las plataformas de alquiler vacacional ordenan sus anuncios?
Entender el funcionamiento interno de las plataformas, ya sea Airbnb, Booking.com u otra, se traduce en más visibilidad para tu propiedad, y más reservas para ti.
Thibault subrayó que rara vez llegamos a la tercera o cuarta página de resultados. Lo más probable es que elijamos una propiedad de la primera página, o quizá la segunda. Para aparecer en esos resultados de arriba, es clave entender lo que la plataforma quiere de ti.
Por suerte, ¡vamos a explicártelo ahora!
Conocer las reglas del juego es de sabios, porque a veces, haciendo lo correcto, te pegas porque no lo hiciste como la plataforma quiere. Hay que ser listo con las reglas del juego
- Andy
Los factores clave que determinan el ranking de tu anuncio en las plataformas de alquiler vacacional
Thibault resumió los ingredientes que deciden dónde se sienta tu anuncio entre los (potencialmente) miles de otros de tu zona.
Cómo de bien encaja tu alquiler vacacional con los criterios de búsqueda del usuario
Thibault empezó subrayando que, en realidad, no existe «la primera página» en ninguna de estas plataformas.
¿Perdona, qué? Entonces, ¿de qué va este artículo?
Pues significa que los usuarios tienen criterios de búsqueda enormemente distintos. Dos personas cualquiera buscan fechas distintas, sitios distintos, distinto número de invitados y distintas preferencias. No hay una primera página, sino una primera página distinta para cada usuario.
Si tu anuncio no cumple los criterios de un usuario, no sales. Tiene sentido, ¿no? Así que haz tu anuncio específico de todo lo que ofreces para maximizar las posibilidades de salir en cada búsqueda posible.
Cuánto dinero genera tu alquiler vacacional para la plataforma
Las plataformas no son ONG: van a poner primero los anuncios que más dinero les dejan. ¡Ninguna sorpresa! Somos negocios, ellos son negocios.
- Thibault
Las plataformas de alquiler vacacional son mucho más propensas a subir tu anuncio si creen que los usuarios lo van a reservar. Cuanta más gente lo reserve, más comisión total para ellas.
Un factor aquí es si tu anuncio admite reservas directas. Los usuarios reservan más si pueden hacerlo en un clic, y el proceso es mucho más fácil de rastrear para la plataforma.
Hace cuánto se listó tu alquiler vacacional en la plataforma
Algunas plataformas dan un empujón a los anuncios nuevos para ayudarles a conseguir el primer grupo de invitados y (¡con suerte!) reseñas positivas. Sigue leyendo para ver cómo puedes aprovechar esta ventana de oportunidad.
Pasos simples para subir el ranking de tu anuncio de alquiler vacacional
Ahora que entendemos la lógica detrás de los rankings (en resumen: qué propiedades les van a hacer más dinero), ¿cómo usas este conocimiento para subir?
La respuesta corta es que tienes que presentarte como un propietario fiable. Enséñale a la plataforma que controlas la experiencia del invitado, y que no vas a mandar invitados cabreados a su atención al cliente.
Optimiza los bloques básicos de tu anuncio de alquiler vacacional
Clavar lo básico te lleva muy lejos para emparejarte con los usuarios adecuados, y convencerles de hacer clic y ver tu propiedad.
- hay un arte en elegir el título adecuado, y hemos escrito un artículo para ayudarte a dar con el perfecto
- un gran conjunto de fotos enseña tu alquiler vacacional con su mejor luz (literalmente). Mira la historia de Dani Stein sobre cómo su guía digital Touch Stay le ha ayudado a mostrar sus visuales increíbles
- escribe una buena descripción del anuncio. Si logras el equilibrio entre precisa, detallada y concisa, vas por el buen camino
Actualiza con regularidad el precio de tu anuncio de alquiler vacacional
Thibault explicó que las plataformas buscan anuncios que actualizan el precio con regularidad porque es señal de que el propietario está encima, y de que los datos son recientes y precisos.
Hay software de precios dinámicos que te quita esta tarea al ajustar el precio varias veces al día. Muchos property management systems, como BookingSync y OwnerRez, tienen integraciones con este software, para hacerte la vida aún más fácil.
Si no crees que sea la solución para ti, Thibault recomienda ajustar a mano el precio del anuncio una vez a la semana.
Responde rápido a los mensajes de posibles invitados
Los dos mayores dolores de cabeza para las plataformas eran que propietarios y gestores no tenían los calendarios al día, y que no respondían a los invitados a tiempo. Por eso esas dos cosas importan tanto, y por eso te dan un empujón tan bueno: son los grandes dolores de los viajeros al reservar en estas plataformas.
- Tyann
Las respuestas rápidas son una buena receta para invitados felices, y los invitados felices vuelven a reservar por la misma plataforma.
Así que las plataformas premian a los anfitriones que demuestran una comunicación sólida. De hecho, uno de los criterios para ser Superhost en Airbnb es responder al 90% de los mensajes en 24 horas.
Entender cómo las reseñas afectan al ranking de tu anuncio de alquiler vacacional
Todos vamos a por esas reseñas de cinco estrellas (tanto que hemos escrito un artículo sobre cómo conseguirlas), pero ¿qué tan grave es si un invitado nos da cuatro estrellas, o incluso tres, o dos?
Thibault se metió en el campo minado de las reseñas. Estas son sus ideas clave:
Hasta una reseña de cuatro estrellas puede restar a tu anuncio de alquiler vacacional
Cuatro de cinco no pinta mal, ¿no? En el cole, un cuatro de cinco está bastante bien. En realidad no, y eso es lo que tienes que tener claro. En Airbnb, la mayoría puntúa por encima de un ocho de diez en limpieza. Así que si te dan un seis, estás por debajo de la media
- Thibault
Cuando el Airbnb medio de tu zona ya está por encima de cuatro estrellas, cualquier puntuación por debajo de cinco puede empezar a bajarte rápido.
Sin embargo, Tyann, nuestra embajadora de comunidad, aportó otra mirada. Algunos invitados simplemente no quieren dar cinco estrellas, y puedes acabar con una reseña de cuatro que se lee como una de cinco. Eso puede ser bueno: atrae al usuario a ver qué falló, y en realidad lee una gran reseña de tu alquiler vacacional.
Así que sí, importa mantener la media lo más alta posible, pero llevarte de vez en cuando una reseña por debajo de cinco no es un desastre.
Tu anuncio de alquiler vacacional se beneficia de tener muchas reseñas
Es matemáticas. Si tienes pocas reseñas, cualquier puntuación por debajo de cinco te baja la media enseguida. Si tienes cien, en cambio, tienes colchón para aguantar un par de notas más bajas de vez en cuando.
Entonces, ¿cómo animas a los invitados a reseñar tu alquiler vacacional?
Thibault señaló que la mayoría de plataformas pide reseña de forma automática, y a menudo puedes editar el texto de esa petición. Si puedes, intenta que se sienta lo más personal posible, para apoyarte en la conexión contigo y tus invitados.
Tyann sugiere pedir a los invitados que sean lo más concretos posible: ¿qué les gustó de la cocina, de la guía digital, de los dormitorios? Eso les ayuda a estructurar una respuesta mucho más útil y tentadora para quien está mirando.
Un ejemplo de la fórmula de reseñas de Tyann en acción
Usa tu guía digital para animar a los invitados a reseñar
Una guía digital Touch Stay te ayuda a animar a los invitados a reseñar tu propiedad. Simplemente deja un enlace a la plataforma de reseñas que elijas en la sección de salida de tu guía. Además, los clientes de Touch Stay ven invitados más felices, y más reseñas positivas. ¿Quieres probarlo?
DESCUBRE: cómo una app de guía digital puede subir tus puntuaciones de reseña
Cómo salir del bache inicial de reseñas
Thibault habló del círculo vicioso de listar la propiedad por primera vez, pelear por atraer invitados sin reseñas, y por tanto pelear por conseguir reseñas.
¡Buenas noticias! Airbnb te echa una mano empujando los anuncios nuevos arriba. Así puedes aprovechar la oportunidad:
- ya lo hemos dicho, pero ¡clava lo básico! Un buen título, una buena descripción y buenas fotos hacen maravillas
- aplica un descuento para atraer a los primeros invitados
- acepta que habrá problemas de rodaje. Si los invitados se quejan, es una oportunidad para comunicar bien y resolverlo. A menudo eso convierte a un reseñador potencialmente negativo en un invitado que cuenta a todo el mundo tu atención al cliente y tus tiempos de respuesta.
Cómo lidiar con reseñas negativas (injustas) en las plataformas de alquiler vacacional
A veces la lías: ¡nos pasa a todos! La reseña de un invitado puede reflejarlo, y lo único que puedes hacer es responder con educación, y quizá explicar cómo piensas atajar el tema.
De vez en cuando, sin embargo, un invitado deja una reseña negativa injusta. Quizá está mosca porque retuviste parte del depósito después de que dejara la propiedad hecha un asco. ¿Cómo gestionas una reseña que no refleja de verdad la experiencia?
- si sabes que viene, habla (¡con calma!) antes para ver si llegáis a una solución
- documenta todas las comunicaciones y, cuando puedas, comunícate por la propia plataforma. Así tienes prueba de que la reseña venía de factores distintos a la estancia en sí
- cuando puedes demostrar que la reseña es deshonesta, la plataforma a menudo te la quita
Una guía digital Touch Stay puede ayudarte a atraer reseñas positivas
En Touch Stay, vamos de experiencia del invitado. Nuestras guías digitales están pensadas para ahorrarte tiempo y mejorar tu comunicación.
Incluye toda la info crucial que tus invitados necesitan, junto con tus recomendaciones personales de la zona. Los invitados saben exactamente qué esperar al llegar, y tienen todas las herramientas para pasarlo genial en tu alquiler vacacional.
¡Que vengan las buenas reseñas y las reservas repetidas!
